Excel-Vorlage: Immobilie als Kapitalanlage berechnen

Kaufpreis, Finanzierung, Miete, Lage und Steuern in einer Excel-Datei: 20-Jahres-Liquiditätsplan, Szenario-Vergleich und alle Kennzahlen auf einen Blick.

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Produktbild: KI-generiert

Was die Vorlage berechnet

Du trägst Kaufpreis, Eigenkapital, Zins, Miete und laufende Kosten ein, den Rest rechnet die Datei. Am Ende steht, ob sich die Immobilie als Kapitalanlage trägt: Cashflow pro Jahr, Break-even-Jahr und Vermögensaufbau über 20 Jahre.

Neun Tabellenblätter, ein Rechenweg

  • Objektdaten: Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr und Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer kommt per Dropdown aus einer Tabelle aller 16 Bundesländer, Stand 2026.
  • Finanzierung: Eigenkapital, Darlehenssumme, Sollzins, Tilgung und Zinsbindung. Heraus kommen Monatsrate, Jahresannuität und Beleihungsauslauf.
  • Miete & Kosten: Kaltmiete samt Mietsteigerung, Hausgeld getrennt nach umlagefähig und nicht umlagefähig, Instandhaltungsrücklage je Quadratmeter, Verwaltung und Mietausfallwagnis.
  • Lage-Analyse: Stadtgröße, Bevölkerungstrend und Region ergeben einen Lage-Score von 0 bis 10 und daraus die angenommene Wertsteigerung pro Jahr.
  • Steuern (AfA): Grundstücksanteil, Gebäudewert, linearer AfA-Satz und persönlicher Grenzsteuersatz zeigen die steuerliche Wirkung pro Jahr.
  • Liquiditätsplan: 20 Jahre Zeile für Zeile mit Nettomiete, Zins- und Tilgungsanteil, Restschuld, Netto-Cashflow vor und nach Steuern sowie Immobilienwert.
  • Szenario-Vergleich: konservativ, realistisch und optimistisch nebeneinander. Variiert werden Mietsteigerung und Wertsteigerung.
  • Kennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cash-on-Cash-Return, Break-even-Jahr, Restschuld sowie Vermögen und Vermögenszuwachs nach 20 Jahren.

So arbeitest du damit

Die Datei führt dich farbig durch die Rechnung: Blaue Schrift auf gelbem Feld ist ein Eingabefeld, schwarze Schrift eine Formel, grüne Schrift ein Wert aus einem anderen Blatt. Das Blatt "Legende" erklärt die Reihenfolge, du arbeitest die Tabs von links nach rechts durch. Jede Annahme steht offen im Blatt und lässt sich überschreiben.

Technische Angaben

  • Format xlsx für Microsoft Excel, neun Tabellenblätter, ohne Makros
  • Nur Standardformeln wie INDEX, MATCH und SUMPRODUCT, keine Zusatzpakete nötig
  • Dropdown-Felder für Bundesland, Stadtgröße, Bevölkerungstrend und Region
  • Download sofort nach der Zahlung, ohne Kundenkonto

Wichtiger Hinweis

Wertsteigerungsspannen, Grunderwerbsteuersätze und AfA-Sätze sind Orientierungswerte auf Basis historischer Durchschnitte, Stand 2026. Die Kreditrate wird über die vollen 20 Jahre konstant fortgeschrieben, eine Anschlussfinanzierung kann Zins und Rate verändern. Die Vorlage ersetzt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Bitte prüfe Steuersätze, Grunderwerbsteuer und Marktdaten vor einer Kaufentscheidung aktuell und lokal, zum Beispiel beim Finanzamt, beim Notar oder im Marktbericht des Gutachterausschusses.