Immobilien-Rendite-Rechner
Rendite, monatlicher Cashflow und Vermögensaufbau deiner Anlageimmobilie über 20 Jahre. Kostenlos, ohne Anmeldung.
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- Jahr für Jahr über 20 Jahre, mit Zins, Tilgung und Restschuld
- Drei Szenarien im Vergleich: konservativ, realistisch, optimistisch
- Steuerliche Wirkung je Jahr
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Detailauswertung
- Konservativ
- Realistisch
- Optimistisch
Szenarien nach 20 Jahren
| Szenario | Immobilienwert | Kumulierter Cashflow | Restschuld | Vermögen |
|---|
Jahr für Jahr
| Jahr | Kaltmiete | Mietausfall | Nettomiete | Hausgeld | Instandhaltung | Verwaltung | Kreditrate | Zinsen | Tilgung | Restschuld | Cashflow | Kumuliert | Immobilienwert | Steuerliches Ergebnis | Steuerwirkung | Cashflow nach Steuern |
|---|
Was die Kennzahlen bedeuten
- Bruttomietrendite
- Jahreskaltmiete geteilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Sie zeigt die Ertragskraft der Immobilie, bevor laufende Kosten abgezogen werden.
- Nettomietrendite
- Wie oben, aber nach Mietausfallwagnis, nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Verwaltung. Sie ist die ehrlichere Zahl.
- Cash-on-Cash-Rendite
- Cashflow im ersten Jahr geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital. Sie zeigt, was dein Kapital tatsächlich abwirft.
- Netto-Cashflow
- Was nach Kreditrate und laufenden Kosten übrig bleibt. Ein negativer Wert bedeutet, dass du monatlich zuzahlst und dafür Tilgung und Wertsteigerung aufbaust.
- Break-even
- Das erste Jahr, in dem der Cashflow ins Plus dreht. Bei steigenden Mieten und konstanter Rate verschiebt sich das über die Jahre nach vorn.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Satz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Häufige Fragen
Rechnet der Rechner mit einer Anschlussfinanzierung?
Nein. Die Rate bleibt über die vollen 20 Jahre konstant, auch über das Ende der Zinsbindung hinaus. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, fällt der Cashflow ab diesem Zeitpunkt schlechter aus als hier gezeigt.
Woher kommt die angenommene Wertsteigerung?
Aus der Lage-Bewertung. Stadtgröße, Bevölkerungstrend und Region ergeben eine Spanne aus historischen Orientierungswerten, der Rechner nutzt deren Mittelwert. Der Szenario-Vergleich zeigt zusätzlich das untere und das obere Ende der Spanne.
Wie genau ist die Steuerberechnung?
Vereinfacht. Der Rechner setzt Abschreibung, Schuldzinsen und laufende Kosten gegen die Nettomiete und bewertet das Ergebnis mit deinem Grenzsteuersatz. Bei der Abschreibung kannst du zwischen 2 Prozent im Bestand, 2,5 Prozent im Altbau vor Baujahr 1925, 3 Prozent für Wohngebäude ab Fertigstellung 2023 und einer kürzeren Restnutzungsdauer laut Gutachten wählen. Der passende Satz hängt im Einzelfall unter anderem von Baujahr und Gebäudeart ab.
Was ist ein guter Cashflow?
Das hängt von deinem Ziel ab. Wer Vermögen aufbaut, nimmt in den ersten Jahren oft einen negativen Cashflow in Kauf, weil Tilgung und Wertsteigerung den Ausgleich schaffen. Wer laufendes Einkommen sucht, braucht mehr Eigenkapital oder eine höhere Mietrendite.
Rechtliche Hinweise
Die Grunderwerbsteuersätze haben den Stand 2026 und sind Orientierungswerte. Prüfe den Satz vor einem Kauf örtlich, etwa beim zuständigen Finanzamt oder Notar.
Lage-Score und Wertsteigerung beruhen auf historischen Durchschnittswerten. Sie sind keine Prognose, keine Zusicherung und keine Anlageberatung.
Die steuerliche Betrachtung ist vereinfacht und ersetzt keine Steuerberatung.
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